買樓記 － 按揭

由於太無聊的關係，就係2015年呢個樓市高位買左第一層樓。中間的經歷想同大家分享一下，希望小弟行過的冤枉路，大家唔會遇到。

由於睇過新聞話有人傻傻下簽左臨先知申請唔到銀行貸款，最後要畀發展商殺訂，大家都知而家樓價咁高，一殺訂即刻唔見十幾廿萬，所以最好自己去問銀行可以借到幾多錢先。

http://www.hkma.gov.hk/chi/other-information/pws-faq/banking-stability.shtml#j1

以下係要留意的地方

1. 銀行估價
2. 按揭成數
3. 自住與否
4. 壓力測試

銀行估價係根據市況對物業作出的估計價值，準則通常係同一屋苑的成交價，一般貸款申請會以估價及成交價的低者作準。比如成交價係470萬，但銀行估價得450萬，咁相差的20萬就要買家自己諗掂去，仲要呢20萬係不包括在下面講的首期。

呢個估價間間銀行都有少少唔同，呢條LINK係匯豐銀行的，24小時開放，如果個經紀無啦啦捉你去睇樓，隨時可以CHECK到。

https://www.hsbc.com.hk/1/2/chinese/hk/mortgages/valuation


700萬以下按揭成數已減至最高六成，通過按揭保險計劃下，最多可借到最高八成(樓價為450 萬至600萬以下)，而樓價450 萬以下則視乎情況可借八成至九成(這樓價的可借成數比較繁複，必需問清楚銀行職員)。

按揭保險計劃的保費亦係貴到不得了的消費，叫做消費係因為畀左出去的錢只係換取可以申請較高按揭成數而已，萬不得已先好行呢步(雖則四成首期真係好惡頂)。咁保費點計呢?大家可以参考下面條LINK，

http://www.hkmc.com.hk/sites/default/files/chi/pcrm/ourbusiness/Annex-1-Chinese.pdf

"一次付清保險費"就係個保費比率。例如:

樓價 = 450萬

按揭成數 = 八成

年期 = 30年

咁個保費比率就係2.15%，咁保費就係4,500,000 x 80% x 2.15% = 77400，記住保費係以總貸款額計算，而銀行職員有提過2.15%係保費上限，如果紀錄良好，可能會平少少，但我最後無申請到，所以要大家試下先知啦。

呢幾萬蚊可以一炮過畀或者再同銀行借，後者的話，貸款額就成 4500000 x 82.15%了。好處係首期少左，壞處係供到死死下，同過唔到壓力測試。

如果大家唔係自己住的話，按揭成數就會下降到五成，但銀行會發一張出租同意書，咁就可以合法放租啦。以2015年5月的情況，銀行職員話利率都係一樣。

最後到壓力測試，呢個係每月供款額同入息的比例要求，呢個要求係由金管局提出，所有銀行都係跟足的。以自用物業為例，會用當時申請時的利率計算，供款額不可高於入息50%，然後再假設利息上升三厘，睇下供款額可唔可以少於入息的60%，如果唔得，仲可以加多個擔保人一齊計，記住只計基本月薪，未扣MPF的銀碼，但佣金、雙糧係唔計的。

去到呢度，大家應該明白，上車難在兩個地方，一係唔夠首期，一係過唔到壓力測試，最後要買樓的人走哂去買細價樓，攪到細價樓升到唔停。

按揭優惠

一般銀行會提供貸款額的1%作為現金回贈，而1%又係金管局的規定，所以間間銀行都會畀，咁銀行點搶生意呢?就係畀其他優惠囉，主要分超市現金劵，存款掛鉤-即係可以放貸款額的一半的現金入銀行再收番等同貸款利率的利息，變相減息一半。但前提係你有咁多現金享受到啦，此外，要享受的話仲要轉哂所有出糧戶口，開信用咭，自動轉賬等等等等等.......的服務，簡單啲講就係跟住幾十年都要乖乖用同一間銀行。